Cláusulas nulas en el contrato de arrendamiento 2026

Una cláusula nula en un contrato de arrendamiento es la que no produce ningún efecto, aunque esté firmada: se tiene por no puesta y se aplica la ley en su lugar. En el alquiler de vivienda lo establece el art. 6 de la LAU, que declara nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Título II, salvo que la propia norma lo autorice.

Qué dice el artículo 6 de la LAU

El art. 6 tiene tres piezas que conviene leer por separado:

• "En perjuicio del arrendatario". La nulidad solo juega en un sentido. Una cláusula que mejore tu posición respecto a la ley (por ejemplo, una duración mínima más larga) es perfectamente válida.
• "Las normas del presente Título". Se refiere al Título II de la LAU (arts. 6 a 28): duración y prórrogas, desistimiento, renta y su actualización, gastos, obras y conservación, tanteo y retracto, y causas de resolución.
• "Salvo que la propia norma lo autorice". Algunos artículos permiten expresamente pactar otra cosa. Ahí el pacto es válido.

Nula, abusiva, ilegal: en qué se diferencian

Una cláusula abusiva en sentido estricto también es nula de pleno derecho (art. 83 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios), pero llega a ese resultado por un camino distinto. Lo desarrollamos en cláusulas abusivas en el alquiler: ejemplos y qué hacer.

Qué pasa con el resto del contrato

La nulidad es parcial. Cae la cláusula; el contrato sigue. Y el hueco que deja no queda vacío: lo ocupa la norma que la cláusula intentaba esquivar.

Algunos ejemplos:

Tienes el listado completo en cláusulas ilegales en el contrato de alquiler.

Lo que sí se puede pactar aunque te perjudique

La LAU autoriza expresamente algunos pactos, que por tanto no son nulos:

• Indemnización por desistimiento de una mensualidad por año que reste por cumplir (art. 11).
• Repercusión de gastos generales como el IBI o la comunidad, por escrito y con su importe anual (art. 20.1).
• Renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente (art. 25.8).
• Actualización anual de la renta, con pacto expreso y dentro de los límites legales (art. 18).

Cómo hacer valer la nulidad

1. Localiza el artículo. Identifica qué norma del Título II contradice la cláusula.
2. Comunícalo por escrito. Un correo o, si la cuestión es importante, un burofax: indica la cláusula, el artículo y que la consideras nula conforme al art. 6 LAU.
3. Sigue cumpliendo lo demás. Que una cláusula sea nula no te libera de pagar la renta ni del resto de obligaciones. Dejar de pagar por tu cuenta puede dar pie a un desahucio.
4. Si no hay acuerdo, decide un juzgado. Antes de ese paso conviene consultar con un abogado o con el servicio de vivienda o consumo de tu comunidad autónoma.

¿Puedo recuperar lo que pagué por una cláusula nula?

Si pagaste cantidades que la ley no permitía exigirte, puedes reclamar su devolución al arrendador, primero por escrito. Cuánto tiempo tienes para hacerlo y qué cantidades son recuperables depende del caso concreto, así que es un punto para consultar con un profesional.

Cuándo no se aplica el artículo 6

• Arrendamientos para uso distinto del de vivienda (temporada, locales, oficinas): se rigen en primer lugar por la voluntad de las partes (art. 4.3 LAU).
• Algunas viviendas de gran superficie o renta muy alta, que la ley también deja a lo que pacten las partes (art. 4.2 LAU).

Si tu contrato se llama "de temporada" pero vives allí de forma permanente, la calificación real puede ser otra: es un caso para revisar con calma.

Tienes el resumen general en la guía de cláusulas abusivas en el alquiler. Y si quieres saber qué cláusulas de tu contrato conviene revisar, puedes analizarlo gratis.