Cláusulas ilegales en el contrato de alquiler (2026)

Las cláusulas ilegales de un contrato de alquiler son las que contradicen una norma que la ley no deja modificar en contra del inquilino. En un alquiler de vivienda habitual, el art. 6 de la LAU las declara nulas: se tienen por no puestas y en su lugar se aplica lo que dice la ley, aunque el contrato esté firmado.

A continuación tienes las más frecuentes, ordenadas por tema, con el artículo que puedes citar.

Cláusulas ilegales sobre la duración

Renuncia a la prórroga obligatoria

Da igual que el contrato diga "un año improrrogable": si el inquilino quiere seguir, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta alcanzar cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica (art. 9.1 LAU). Lo explicamos en detalle en ¿la renuncia a la prórroga es legal?.

Permanencia mínima superior a seis meses

El inquilino puede desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, avisando con 30 días de antelación (art. 11 LAU). Una cláusula de "permanencia obligatoria de un año" no puede impedirlo.

Penalización desproporcionada por irte antes

La ley solo permite pactar una indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que quede por cumplir, prorrateada para los periodos inferiores al año (art. 11 LAU). Si no se pactó, no se debe; si se pactó una mayor, excede lo que la ley autoriza.

Cláusulas ilegales sobre fianza y garantías

• Fianza de más de una mensualidad. En vivienda, la fianza en metálico es de una mensualidad de renta (art. 36.1 LAU).
• Garantías adicionales sin límite. Depósitos, avales u otras garantías extra no pueden superar dos mensualidades de renta en contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica (art. 36.5 LAU).
• Plazos largos para devolver la fianza. Pasado un mes desde la entrega de llaves, la fianza devenga el interés legal (art. 36.4 LAU). Más información en la guía de devolución de la fianza.

Cláusulas ilegales sobre gastos y reparaciones

• "Todas las reparaciones corren a cargo del inquilino". El arrendador está obligado a hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el daño sea imputable al inquilino. A este le corresponden las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario (art. 21 LAU).
• Honorarios de agencia o de redacción del contrato a cargo del inquilino. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador (art. 20.1 LAU).
• IBI o comunidad "a cargo del inquilino" sin más. Sí se pueden repercutir, pero el pacto debe constar por escrito e indicar el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato (art. 20.1 LAU).

Cláusulas ilegales sobre la renta

• Subidas sin pacto o por encima del límite. Sin pacto expreso en el contrato, la renta no se actualiza (art. 18.1 LAU). Si lo hay, la subida anual tiene un tope legal; puedes calcularlo con la calculadora de la subida del alquiler.
• Subidas a mitad de año o "cuando el propietario lo decida". La actualización es anual, en la fecha en que se cumple cada año de contrato (art. 18.1 LAU).

Cláusula de acceso libre del propietario

La vivienda alquilada es el domicilio del inquilino y es inviolable (art. 18.2 de la Constitución). Una cláusula que permita al casero entrar "cuando lo estime oportuno" no le autoriza a hacerlo sin tu consentimiento.

Resumen: ilegal frente a legal

Y si no es vivienda habitual

Este listado se refiere al alquiler de vivienda habitual. En los arrendamientos para uso distinto (temporada, locales) rige ante todo lo pactado por las partes (art. 4.3 LAU), por lo que una misma cláusula puede ser válida allí.

Para entender qué efectos tiene una cláusula ilegal, lee cláusulas nulas en el contrato de arrendamiento. Tienes el resumen general en la guía de cláusulas abusivas en el alquiler, y puedes analizar tu contrato gratis para localizar las tuyas.