Guía · Fianza
Desgaste normal vs daños en la fianza (guía 2026)
Por Equipo RevisaTuContrato · Actualizado septiembre de 2026
Como regla general, el casero puede descontar de la fianza los daños que superan el uso normal de la vivienda, pero no el desgaste natural por el uso ordinario y el paso del tiempo. Quien alega daños debe acreditarlos, y tu mejor defensa son las fotos y el inventario del estado inicial.
Qué dice la ley
- Art. 1561 del Código Civil: el arrendatario debe devolver la finca tal como la recibió, salvo lo que se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
- Art. 1562 del Código Civil: si no se dejó constancia del estado de la vivienda al alquilarla, se presume que el inquilino la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.
- Art. 21.1 de la LAU: el arrendador debe hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario.
- Art. 21.4 de la LAU: las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda corren a cargo del arrendatario.
Desgaste normal frente a daño: ejemplos
| Desgaste por el uso ordinario | Daño que sí puede reclamarse |
|---|---|
| Pintura algo apagada tras años de uso | Paredes rayadas, con agujeros grandes o manchas graves |
| Suelo con desgaste natural en zonas de paso | Suelo roto, quemado o levantado por un mal uso |
| Pequeños roces o marcas en los muebles | Muebles rotos o con desperfectos importantes |
| Cal en grifos por el paso del tiempo | Sanitarios rotos o electrodomésticos estropeados por mal uso |
Estos ejemplos son orientativos: la calificación depende de cada caso, del tiempo de uso y del estado inicial, y en último término la decide el juez.
Cómo protegerte
- Haz un inventario y fotos al entrar y pide que el casero firme el estado de la vivienda.
- Repite el proceso al salir. Fotos con fecha de cada estancia.
- Pide un presupuesto o factura de cualquier reparación que el casero quiera descontar.
- Compara con el estado inicial. Si el desperfecto ya estaba, no es tuyo.
Si el casero descuenta de más
Pide el desglose por escrito y compara cada partida con tus fotos. Si lo que retiene es desgaste normal, reclámalo siguiendo los pasos de cómo reclamar la fianza. Si directamente no te contesta, mira qué hacer si no te devuelven la fianza.
Revisa qué dice tu contrato sobre reparaciones y estado de la vivienda con nuestro análisis gratuito.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el desgaste normal de una vivienda alquilada?
Es el deterioro que se produce por el uso ordinario y el paso del tiempo, sin que haya un uso negligente o inadecuado. Este desgaste no justifica quedarse con la fianza.
¿Quién tiene que probar los daños, el inquilino o el casero?
Para descontar daños de la fianza, es el casero quien tiene que acreditarlos. Las fotos y el acta del estado de la vivienda al entrar y al salir son la mejor prueba para ambas partes.
¿Tengo que pintar la vivienda al irme?
Depende de lo pactado en el contrato, del tiempo de uso y del estado en que recibiste la vivienda. Revisa tu contrato y guarda las fotos de entrada y de salida.
¿Qué pasa si no hicimos fotos al entrar?
El Código Civil presume que el inquilino recibió la vivienda en buen estado salvo prueba en contrario, así que la falta de inventario inicial suele perjudicar al inquilino.
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Contenido informativo, no sustituye el asesoramiento de un abogado colegiado.